Come comportarsi con il condòmino moroso

In tutti i condomini accade spesso di trovarsi di fronte ad un condòmino moroso che non paga le spese condominiali e le utenze della luce, dell’acqua e del gas creando forti disagi a chi regolarmente ha pagato ogni spesa. Vediamo in 7 punti in che modo il condominio può intervenire per tutelarsi dalle morosità dei condòmini:

1.    L’amministratore del condominio ha un ruolo fondamentale e deve chiedere il pagamento al condòmino moroso delle spese condominiali entro sei mesi dalla chiusura del bilancio d’esercizio. (art. 1129 c.c.)

2.     Di solito l’amministratore, anche per risolvere bonariamente tali situazioni di morosità, deve inviare lettera di sollecito di pagamento delle spese condominiali al condòmino moroso con raccomandata A/R e in caso di mancato pagamento comunicare con successiva lettera di diffida e messa in mora che non ottemperando al pagamento entro 15 giorni agirà per le vie legali.

3.     Tuttavia l’amministratore può già nominare un avvocato di fiducia senza bisogno del consenso preventivo dell’assemblea ed adire già le vie legali salvo se l’assemblea decida di non proseguire con azioni legali e, quindi, con un decreto ingiuntivo.

4.     L’amministratore deve richiedere al Tribunale l’emissione di un decreto ingiuntivo che obbliga il condòmino moroso al pagamento delle somme dovute il quale avrà diritto di opporsi al decreto stesso entro 40 giorni dalla notifica avviando una vera e propria causa per l’accertamento del credito.

5.     Nel caso in cui il condòmino moroso non si opponga al decreto ingiuntivo l’amministratore dovrà agire per pignorargli il conto corrente, il quinto dello stipendio o della pensione oltre ad altre entrate come gli affitti o la stessa casa.

6.     L’amministratore condominiale può chiedere un provvedimento di urgenza al Giudice per ottenere l'autorizzazione alla sospensione dell'erogazione dei servizi condominiali nei confronti dei condomini morosi (articolo 63 disp. att. c.c.). Anche se l’amministratore condominiale, in caso di morosità protratta oltre i sei mesi, può interrompere al condòmino moroso l’uso dei servizi comuni di cui é possibile il godimento separato (art. 63, co. 3, disp. att. c.c.). senza una autorizzazione assembleare o giudiziale e tuttavia opportuno adire il Giudice in tutte quelle situazioni in cui la sospensione di servizi essenziali potrebbe pregiudicare i diritti fondamentali (es. diritto alla salute) dei condòmini morosi. Questa misura dovrebbe essere considerata solo quando il dialogo per una soluzione di mediazione con il condòmino moroso non abbia sortito gli effetti sperati e la valutazione della sospensione, in presenza di servizi essenziali e non essenziali, non possa pregiudicare in modo sproporzionato i diritti fondamentali del condòmino moroso.

7.     L’assemblea può decidere di creare un fondo morosi che servirà a coprire le quote non versate dai condòmini morosi ma occorrerà l’unanimità dei partecipanti al condominio e in caso di urgenza e necessità sarà possibile ricorrere alla maggioranza qualificata (art 1123 c.c.) ossia: a) maggioranza dei presenti in assemblea; b) che rappresentino almeno metà dei millesimi dell’edificio. 

È importate la questione delle morosità condominiali poiché se non è possibile recuperare le spese del condòmino moroso, l’amministratore condominiale dovrà informare i creditori del condominio fornendo i dati anagrafici proprio dei morosi con la conseguenza che i creditori del condominio agiranno prima contro i condomini morosi e, in caso di insuccesso nel recuperare le proprie somme potranno agire contro tutti gli altri condomini in regola con i pagamenti. I condòmini hanno il compito di vigilare per evitare che i debiti si accumulino, consultando preventivi e consuntivi condominiali e verificando lo stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle eventuali liti in corso.