Il deposito cauzionale nelle locazioni in 4 punti

Quando si stipula un contratto di locazione l'inquilino versa al propretario dell'immobile una somma di denaro a titolo di garanzia per gli impegni presi nel contratto d'affitto.                    

Si tratta del deposito cauzionale, che tutela il locatore dalle inadempienze del conduttore rispetto, ad esempio, al mancato pagamento dei canoni, delle spese condominiali e/o per coprire gli eventuali danni arrecati all'immobile. Esaminiamo in 4 punti gli aspetti essenziali del deposito cauzionale.

Deposito cauzionale: la normativa

La norma di riferimento è l’articolo 11 della L. 392/1978 (legge dell'equo canone) e stabilisce che l'importo della cauzione 

"non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno"

​

e potranno essere quantificati soltanto sulla base del canone indicato all’interno del contratto di locazione registrato.

Gli interessi legali maturati dal deposito cauzionale possono essere versati all'inquilino anche al termine della locazione. 

Per i contratti di locazione ad uso abitativo successivamente stipulati all’entrata in vigore della Legge n. 431/1998, le parti possono anche scegliere che il deposito cauzionale non sia produttivo di interessi. L'importo a titolo di cauzione versato dall'inquilino non è soggetto al pagamento dell’imposta di registro.

Deposito cauzionale: la funzione

La cauzione versata in deposito dal conduttore nel contratto d'affitto rappresenta una garanzia per il proprietario dell'immobile per tutelarsi da possibili perdite economiche (basti pensare al mancato pagamento dei canoni e/o delle spese condominiali). 

Nel caso in cui il proprietario voglia trattenere la cauzione a copertura di danni subiti dall'immobile dovrà proporre domanda giudiziale di risarcimento danni, salvo accordo tra le parti, poiché, terminata la locazione con la riconsegna dell'immobile, il deposito cauzionale cessa la sua funzione di garanzia.

Deposito cauzionale: la restituzione

Quando cessa il rapporto contrattuale di locazione fra le parti, è opportuno per il proprietario/locatore compilare un verbale di riconsegna dell'immobile,  nel quale descrivere lo stato dell'appartamento indicando la regolarità dei canoni ricevuti e delle eventuali spese condominiali. 

Il verbale di riconsegna dovrà essere firmato da entrambe le parti e il proprietario, ricevute le chiavi dell'appartamento, procederà con la restituzione della cauzione. 

Ecco alcuni esempi di clausole relative al deposito cauzionale inserite nei contratti di locazione:

• Il Conduttore versa a titolo di deposito cauzionale pari a n. _____ mensilità del canone la somma di Euro_________ che, ai sensi dell'art. 11 Legge n. 392/1978, è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al Conduttore alla fine di ogni anno. Il predetto importo è corrisposto mediante bonifico bancario sul c/c indicato dal Locatore.
• A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il Conduttore versa al Locatore una somma di Euro____ pari a n.° _____mensilità del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al Conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato di conservazione dell'immobile sia dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

È solito, tuttavia, compensare il deposito cauzionale con le ultime mensilità di canone da corrispondere, di pari importo, al proprietario dell'immobile. 

La disciplina sulle locazioni non lo consente, ma se tra le parti non vi sono contestazioni in merito al buono stato dell'immobile e/o non vi sono inadempienze contrattuali potrebbe realizzarsi una compensazione tra la cauzione e le ultime mensilità di canone da corrispondere al proprietario. 

L'inquilino avrà 10 anni di tempo per vedersi restituire la somma consegnata a titolo di deposito cauzionale, trascorsi i quali il suo diritto decade; 5 invece sono gli anni di tempo per ottenere la restituzione degli interessi.

La cauzione o caparra

È​ bene ricordare che la caparra è una somma di denaro che il futuro inquilino versa al proprietario dell'immobile come impegno in fase precontrattuale a stipulare il contratto d'affitto e, quindi, dovrà essere restituita alla sottoscrizione del contratto di locazione o potrà essere considerata come anticipo dei primi canoni mensili. 

Il deposito cauzionale, invece, è una garanzia per il locatore dagli inadempimenti contrattuali del conduttore.